Na compra de um imóvel, para além do valor a pagar ao proprietário, terá que se ter em atenção aos outros custos:
- Custos notariais da escritura
- Registos
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões onerosas)
- Imposto de selo
- Se houver necessidade de crédito bancário: custos associados à avaliação e hipoteca.
IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
Este imposto é cobrado sempre que se realiza a compra de uma casa, sendo aplicado sobre o Valor Patrimonial Tributário ou sobre o valor declarado na escritura (o maior deles).
Fórmula de cálculo:
IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar – Parcela a abater
Este imposto deve ser liquidado antes da compra da habitação e o seu cálculo tem em consideração três características específicas:
- Tipo do imóvel: rústico ou urbano;
- Localização da casa: Continente ou Regiões Autónomas;
- Finalidade da compra: Habitação Própria Permanente ou Secundária.
As tabelas em vigor para 2024 são as seguintes (para Portugal continental):
Habitação própria e permanente
Habitação secundária
No caso de se tratar de prédios rústicos, a taxa a aplicar é 5%
Para outros prédios e outras aquisições onerosas, é de 6,5%
Para entidades com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável (de lista aprovada pelo Ministério das Finanças), a taxa é de 10%
Está prevista ainda uma isenção de IMT para a aquisição de prédios urbanos destinados a intervenções de reabilitação urbana. Para que seja possível beneficiar-se desta isenção (reembolso após conclusão das obras de reabilitação), há que cumprir com uma série de formalismos e estar igualmente cumpridas algumas condições, entre outras:
- O prédio deverá estar inserido numa área de reabilitação urbana (“ARU”) ou ter sido construído há mais de 30 anos;
- O prédio será objeto de intervenções de reabilitação de edifícios promovidas nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (“RJRU”);
- As obras de reabilitação se iniciem no prazo máximo de 3 anos desde a data da aquisição.
- Adicionalmente, ainda ao abrigo do regime de reabilitação urbana, está igualmente prevista a isenção de IMT para a primeira transmissão do imóvel após a intervenção de reabilitação (i.e., aquisição de imóvel reabilitado), desde que seja afeto a (i) arrendamento para habitação permanente, ou (ii) tratando-se de prédios inseridos em ARU, seja afeto a habitação própria e permanente.
Imposto do Selo (IS)
Este imposto é aplicado na compra do imóvel mas também sobre o valor financiado, caso haja lugar a crédito à habitação.
Imposto do Selo na compra e venda do imóvel
Neste caso a taxa do Imposto do Selo a aplicar ao valor patrimonial tributário ou ao valor da escritura (o maior deles) é de 0,8%.
Fórmula de cálculo:
IS = Valor de escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x 0,8%
Imposto do Selo no crédito à habitação
Caso exista concessão de empréstimo à habitação, o comprador deverá pagar Imposto do Selo sobre o valor financiado. Este imposto sobre imóveis será pago no momento em que o montante do financiamento é transferido para a conta bancária do cliente que vai comprar uma nova casa.
Neste caso específico, existem duas taxas diferentes, nomeadamente:
- Para contratos de crédito com um prazo de pagamento superior a cinco anos, o Imposto do Selo é de 0,6%;
- Caso o prazo de pagamento seja inferior a cinco anos, a taxa é de 0,5%.
Fórmula de cálculo:
IS = Valor do crédito à habitação x 0,6%
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
O IMI é um imposto que incide sobre o Valor Patrimonial Tributário do imóvel, devendo ser pago todos os anos desde o momento em que o consumidor adquire a casa em questão.
Fórmula de cálculo:
IMI = Valor Patrimonial Tributário (VPT) x Taxa aplicável
A taxa de IMI definida pelos municípios varia entre 0,30% e 0,45% para os prédios urbanos podendo, em circunstâncias específicas, ir até aos 0,50% (n.º 18 do art.º 112.º do Código do IMI).
A taxa aplicável a prédios rústicos é de 0,8%.
A taxa aplicável aos prédios que sejam propriedade de entidades com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável (de lista aprovada pelo Ministério das Finanças), é de 7,5%.
Como é determinado o Valor Patrimonial Tributário (VPT)?
O VPT é determinado por avaliação, tendo por consideração os seguintes fatores:
- Valor base dos prédios edificados (preço de construção por metro quadrado);
- Área bruta de construção;
- Coeficiente de afetação (fim a que se destina o imóvel: habitação, por ex.);
- Coeficiente de localização (características da zona envolvente);
- Coeficiente de qualidade e conforto (funcionalidade e comodidade de utilização).
- Coeficiente de vetustez (idade do imóvel);
A fórmula normalmente utilizada para determinar o VPT é a seguinte:
VPT = Vc (valor base dos prédios edificados) x A (área bruta de construção) × Ca (coeficiente de afetação) × Cl (coeficiente de localização) × Cq (coeficiente de qualidade e conforto) × Cv (coeficiente de vetustez).
Este coeficientes estão definidos em tabelas das Finanças.
É possível ter isenção no IMI?
Sim, é possível estar isento da liquidação deste imposto em duas situações distintas:
- Isenção temporária, no caso de se tratar de um imóvel adquirido para habitação própria e permanente, se o Valor Patrimonial não for superior a 125.000 euros e se o rendimento coletável do agregado familiar for inferior a 153.300 euros para efeitos de IRS, então a família poderá ter isenção no pagamento do IMI durante três anos.
- Isenção permanente, no caso de se tratar de um imóvel adquirido para habitação própria e permanente e caso o rendimento anual do agregado familiar não seja superior a 15.295l euros e o VPT global dos imóveis pertencentes ao agregado não seja superior a 66.500 euros.
De acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais estão ainda isentos de IMI os seguintes proprietários:
- Partidos políticos
- Igreja Católica
- Associações religiosas
- Estados estrangeiros
- Instituições de segurança social e de previdência
- Sindicatos e associações profissionais
- Pessoas coletivas de utilidade pública administrativa e as de mera utilidade pública
- Instituições Particulares de Solidariedade Social (IPSS)
- Zona Franca da Madeira
- Escolas privadas
- Associações desportivas e associações juvenis
- Associações não lucrativas e de utilidade pública
- Monumentos nacionais e prédios classificados como de interesse público ou de interesse municipal
- Entidades públicas empresariais responsáveis pela rede pública de escolas
- Abastecimento e saneamento de águas
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